AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - PARTI COMUNI ED AMMINISTRAZIONE #2

Le parti comuni e come amministrarle
 

Si ha la comunione di un bene quando quest’ultimo è in comune tra più parti (o comunisti). Da questa definizione entriamo in una situazione particolare nell’ambito della comunione che è quella del condominio che nasce automaticamente con un numero maggiore-uguale a n°02 proprietari. È disciplinato dall’articolo 1117 del C.C. .

Il Condominio è una situazione particolare della comunione poiché l’immobile è composto da beni privati e beni comini o in comunione e sono proprio quest’ultimi ad essere gestiti dall’amministratore.

Quindi l’amministratore si occupa della: gestione dei beni comuni di un fabbricato/immobile. Tutte le norme per i beni comuni in linea di massima sono compatibili e quindi applicabili ai beni condominiali. I requisiti professionali e di nomina sono regolati dall’art. 71-bis del codice civile.

La revoca di un amministratore è automatica in mancanza di conto corrente del condominio, crediti formativi ed anagrafe condominiale (registro contenente tutti i proprietari e comproprietari di un condominio), quest’ultimo obbligatoriamente fornito di tutti i titoli di proprietà e dunque completo di dati anagrafici e catastali.

Nel titolo di proprietà e nei dati catastali vengono individuati le figure aventi diritto a:

• Piena proprietà che è il 100% proprietario dell’unità immobiliare;
• Nuda proprietà, colui che conserva la proprietà senza utilizzo dell’immobile e riacquista la piena proprietà alla morte dell’usufruttuario;
• Usufruttuario è colui che ha diritto ad utilizzare l’immobile facendone propri frutti;
• Conduttori.

In assemblea è necessario convocare sia Usufruttuario e Nudo proprietario, in caso contrario può avvenire un possibile annullamento delle riunioni condominiali per assenza di una delle due persone da avere obbligatoriamente in assemblea.

Si parla quindi di condominio apparente non legittimabile, dove sorge l’obbligo ed onere dell’amministratore l’individuazione del proprietario. Quest’ultimo individuabile da visure ipotecarie, note di trascrizione. Obbligatorio l’inserimento del proprietario nel registro dell’immobile.

Rimanendo nell’ambito delle figure dell’usufruttuario e del nudo proprietario si individuano le spese ordinarie a carico dell’usufruttuario mentre le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
 

CAPO II – art. 1117 del Codice Civile

Parti comuni dell’edificio

L’articolo sopracitato individua le parti comuni di un edificio avviando la distinzione con la seguente frase: “Sono soggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo (di proprietà)”:

1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Secondo l'art. 1117 si può dare la prova dell’inesistenza dello stato di comunione rispetto alle parti sopra indicate o della limitazione di esso ad alcuni soggetti, dimostrando l'appartenenza di tali parti in proprietà isolata ad uno solo od in comunione ad alcuni soltanto dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio, in base al titolo.

Per i precedenti che hanno condotto alla formulazione dell'art. 306, per titolo deve intendersi prevalentemente l'atto scritto dal quale può trarre origine la proprietà di ciascuno dei singoli partecipanti alle assemble dell'edificio. È da escludere che il titolo ostativo alla comunione possa trovare base nel possesso esclusivo di uno dei partecipanti: il caso più frequente sarà invece quello in cui il proprietario dell'intero edificio, alienando uno o più appartamenti di esso, riservi a proprio favore la proprietà esclusiva di parti che, senza la deroga contrattuale, sarebbero diventate comuni a norma dell'art. 1117.

(art. 1130 bis) Rendiconto condominiale.

Primo passo obbligatorio per la gestione delle parti comuni è quello di redigere rendiconto annuale composto da bilancio e rendiconto, l’amministratore convoca l’assemblea per l’approvazione e un eventuale condomino assente ha massimo 30 giorni per “impugnare” il rendiconto dalla data di approvazione o dalla data di comunicazione per i non presenti all’assemblea. L’annualità del rendiconto può coincidere con l’anno condominiale o con l’anno solare.

Altro obbligo dell’amministratore è quello di incassare le quote ordinarie e di credito, inoltre ha sei mesi per agire nei confronti morosi dopo l’approvazione di rendiconto ed in caso contrario ne risponde direttamente l’amministratore. In questi sei mesi va fatto il decreto ingiuntivo.

Quindi è comunque consigliabile creare un fondo-cassa che abbia comunque una giustificazione valida come ad esempio le spese per recupero crediti, la sicurezza, i guasti all’ascensore non previsti.

Il fondo-cassa è obbligatorio per i lavori di natura straordinaria, si va così ad aprire un diverso conto bancario da utilizzare per le spese straordinarie giustificando così l’utilità di quest’ultimo abbiamo così un fondo di destinazione.

Una spesa straordinaria deve avere un cronoprogramma che determina i pagamenti in proporzione allo stato di avanzamento dei lavori straordinari o alle spese incombenti.

Cosa fa quindi l’amministratore per tutelare se stesso ed il condominio:

• Individuazione e distinzione della contabilità;
• Clausola di parzialità del debito o credito: agire nei confronti del condominio moroso, tale clausola è da approvare in maggioranza;
• Firma del contratto firmato da tutti i condomini.
  
  

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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - APPUNTI E CONSIGLI #1

Analisi, Servizi aggiuntivi,Organizzazione Lavorativa
 

Inizia la nuova rubrica sull'amministrazione condominiale dove si discuterà dei vari aspetti che interessano questa professione e i condomini di migliaia di condomini. 

Analizzando il territori della provincia di Barletta-Andria-Trani, ci accorgiamo che attualmente il patrimonio immobiliare composto dalla provincia, risulti vecchio.

È quindi interessante e statisticamente più probabile lavorare su edifici che abbiano una età compresa tra 20 – 40 anni.

Includendo quindi oltre alla normale attività di amministrazione, servizi come la ristrutturazione dei condomini, messa in sicurezza, adeguamento sismico o nello specifico interventi edili sulle micro-proprietà.

Un condominio che è composto da un massimo di 5 unità immobiliari ad esempio delle villette a schiera o condomini in centro storico e/o antico, non porterà grossi compensi economici ma guadagni che oscillano sulla cinquantina di Euro, considerando questo, l’ideale sarebbe un condominio di massimo 40 unità immobiliari che porterebbe un guadagno medio mensile di circa € 600 considerando un costo ideale mensile di € 15 a condomino.

Sulla base di ciò che abbiamo appena analizzato non bisogna comunque escludere una rosa di condomini da amministrare di diversa portanza economica poiché non è possibile selezionare sempre il fabbricato da amministrare e quindi bisogna adattarsi al mercato in continuo cambiamento.

Numerosi sono i condomini, con diverse caratteristiche ma la principale differenza è quella tra condomini verticali e condomini orizzontali. I condomini orizzontali sono i plessi di villette a schiera che hanno una parte in comune come ad esempio il giardino e sono i più semplici da amministrare.

Rimanendo in ambito statistico, si stima che in Italia il 35-40% del patrimonio immobiliare non è gestito da professionisti.

Gli edifici ideali da acquisire sono gli edifici edificati negli anni ‘60 che necessitano di numerose opere di manutenzione straordinaria.

Gli unici edifici recuperabili tramite interventi antisismisci sono gli edifici risalenti all’inizio del ‘900.

I servizi aggiuntivi

Oltre alle normale entrate derivanti da un condominio, l’amministratore deve aumentare i proprio profitti con i servizi aggiuntivi. Tali servizi servono a gestire una serie di situazioni per ottenere un guadagno personale e fare contemporaneamente gli interessi del condominio.

Un esempio di servizi possono essere le comunicazioni tramite diversi metodi quali:

• Raccomandata;
• Pec;
• Telefonate extra;
• Lavori straordinari.

Organizzazione Lavorativa

Nel lavoro di amministrazione di condomini ed immobili, l’organizzazione è fondamentale perciò prevenire il carico lavorativo permette di evitare affanni, dunque è consigliabile avere un rapporto lavorativo con i condomini di tipo poco confidenziale e quindi distaccato.

Decidere la struttura dove si svolgerà la propria attività è un primo passo per migliorare, una buona progettazione degli spazi interni della struttura e quindi individuazione della reception e della zona operativa, la determina degli orari e delle modalità di ricevimento, daranno all’attività un’ identità ma soprattutto ordine. L’ordine è spesso visto come sinonimo di serietà e sicurezza.

I servizi aggiuntivi devono necessariamente essere innovativi, un esempio attuale di servizi innovativo sono l’utilizzo di client di messaggistica per il business come Whatsapp Business e Telegram.

I Fornitori ci offrono alcuni servizi e proprio perché quest’ultimi sono alla base del nostro guadagno, devo essere scelti con attenzione e che abbiano le seguenti caratteristiche:

Affidabilità, velocità, grande capacità di cooperazione ed educati.

I Fornitori sono la nostra immagine, poiché il cliente vede nella qualità dei servizi la nostra immagine, nel caso di fornitori scelti da terzi come un tipo di servizio selezionato durante un’assemblea condominiale questo dovrà lavorare secondo le nostre esigenze. È necessario controllare sempre il fabbricato e seguire l’operato del fornitore.

Le domande da porci sono :”Cosa voglio fare?” e “quali sono le mie aspettative?”, dunque l’obiettivo da raggiungere e da mantenere costante sarà quello di trasmettere un’immagine di competenza, evidenziamo tutti i nostri aspetti positivi personali (che abbiano a che fare con il lavoro) e lavorativi.

Organizzare significa progettare il lavoro e riuscire ad ottenere una procedura per il lavoro futuro che sia anche flessibile a seconda delle diverse tipologia di condomini da amministrare.

Essere organizzati permette di avere delle basi solide che a loro volta permettono di svolgere azioni in funzione alla tutela dei condomini e dello stesso amministratore.

Stabilire che tipo di comunicazione adottare è importante, infatti sta a noi scegliere se utilizzare una comunicazione formale o informale, è sconsigliato intraprendere rapporti amichevoli con i condomini nella sfera lavorativa, l’amministratore dovrebbe essere superpartes.

Fin da subito vanno stabiliti i compiti dell’amministratore che siano palesi e non, portando trasparenza e competenza nei servizi forniti e nel nostro operato.

La figura dell’amministratore è sempre sotto gli occhi dei condomini ed è soggetta a giudizi 365 giorni su 365 deve quindi puntare sui propri punti di forza, ammettere le proprie incapacità e rispettare le altre figure professionali, ricordando di non fare MAI accordi strani con i fornitori e soprattutto rendendosi conto che i soldi ricevuti non sono di sua proprietà ma dei condomini nella maggior parte della somma ricevuta.

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