AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO - IL MANDATO DELL'AMMINISTRATORE #3

Parti (art. 1117 c.c.) e tipi di condomini,

 Il mandato dell'amministratore.

Continuiamo ad analizzare e ad approfondire l’art. 1117 che disciplina le parti comuni dell’edificio.

Avendo affrontato precedentemente l’articolo è corretto distinguere i condomini per l’individuazione delle parti comuni a seconda dei casi che di seguito elencheremo.

Condominio Orizzontale è formato da più plessi abitativi che estendono su suolo orizzontalmente, e le parti in comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio se non risulta il contrario dal titolo possono essere gli accessi al plesso, i posti auto, atrio ecc…;

Condominio Verticale hanno le parti in comune indicate nell’art. 1117 ed articoli 1117-bis per l’ambito dell’applicabilità, 1117-ter. Modifica delle destinazioni d’uso, 1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni.

Il Super Condominio è composto da diversi condomini con strutture e/o zone in comune come ad esempio un campo da calcio, il cortile di proprietà, viali di accesso, parco giochi ecc…

La gestione è separata dei beni in comune, senza unire la gestione dei fabbricati, l’assemblea richiede la convocazione di tutti i condomini facente parte del condominio.

Occorre dunque un “super amministratore”.

Alcuni elementi che costituiscono il condominio e/o un’insieme di condomini è possibile dividerli per quanto riguarda la loro gestione come una gestione separata dei vari vani scala (es: scala A, scala B ecc…) o l’accesso all’edificio, indivisibile sono elementi che appartengono a tutti come l’atrio.

Tale divisione come detto prima in ambito gestionale, serve a determinare le spese attinenti all’oggetto in divisione.

Le funzioni dell’amministratore (art. 1129 c.c.).

Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore. Secondo l’art. 1129 del C.C. allo scopo di rendere pronta ed organica l’amministrazione, quando i condomini in un edificio sono più di otto, l’ordinamento giuridico prescrive la nomina di un amministratore da parte dell’assemblea dei condomini. Tale nomina è obbligatoria ed essa provvede l'Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, se dall'assemblea non è curata, il che prova che la funzione dell'amministratore non si esaurisce nella figura del mandatario delle parti e da essa va tenuta distinta.
L'amministratore dura in carica un anno, ma può essere revocato in qualunque tempo. Scaduto l’anno, se i condomini non abbiano proceduto alla nomina di altro amministratore ed abbiano viceversa mantenuto i poteri al precedente, egli deve ritenersi riconfermato.
La carica può essere ricoperta tanto da uno dei condomini, quanto da un estraneo.
Per il compito assolto spetta, ove non sia diversamente stabilito, un compenso. Il nuovo legislatore ha omesso nell'art. 1129 di dire che l'amministratore presta di regola la sua opera gratuitamente, come si leggeva nell'art. 16 del R.D.L. 15 gennaio 193.1 n. 56; tuttavia il dubbio che la gratuità sia da presumersi può nascere per l'art. 323 che fra i compiti dell'assemblea ricomprende quello di fissare 11 eventuale retribuzione dell'amministratore, con formula analoga a quella dell'art. 23 lettera b) del R.D.L. citato.
Le deliberazioni di nomina o di revoca dell'amministratore sono opportunamente annotate in apposito registro, in modo che anche i terzi interessati possano facilmente averne scienza.

Si consiglia di leggere direttamente l’art. 1130 per le attribuzioni dell’amministratore. Ne consegue che l’amministratore è una figura riconosciuta contemporaneamente come organo autonomo, finanziario e di tutela, può trovarsi a dovere agire tanto contro i terzi quanto contro i singoli condomini, il che prova che egli assolve una funzione e non è un puro e semplice mandatario.

In linea di massima come funziona l’Iter di nomina e revoca dell’amministratore?

I condomini formulano ed inviano formalmente la nomina al nuovo amministratore che quest’ultimo dovrà accettare o eventualmente rifiutare. In caso di accettazione il primo passo da compiere è quello di comunicare i proprio dati al condominio (luogo di attività, codice fiscale, orari di ricevimento). Il D.M. 140 obbliga ad essere in possesso l’attestazione relativa alla formazione, in assenza di tale attestazione avviene la revoca dell’incarico.

Il vecchio amministratore fino a quando il nuovo amministratore non accetta l’incarico è comunque il responsabile del condominio. L’accettazione è contestuale al passaggio dei documenti del condominio (es: dati del conto corrente, registro condominio.

In caso di mancanza di documenti il nuovo amministratore può agire per vie legali avvalendosi di un provvedimento di urgenza secondo l’art 700 o un decorso per ingiunzione di consegna detto semplicemente decreto ingiuntivo, solitamente questo metodo è utilizzato se si sanno esattamente di quale materiale dispone l’amministratore uscente.

L’accettazione non può verificarsi sin dalla prima consegna e dovrebbe verificarsi alla consegna finale e contestualmente all’accettazione formale…

Il mandato (art. 1130 c.c.).

Il mandato è il contratto col quale si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

L’articolo 1704 c.c. prevede l’applicazione delle norme sulla rappresentanza qualora al mandatario sia stato attribuito il potere di spendere il nome del mandante. In questo caso vi sono due diversi negozi giuridici, il mandato e la procura, con collegamento negoziale e con funzioni differenti: il primo , con effetti obbligatori, regola i rapporti interni tra mandante e mandatario, mentre il secondo regola i rapporti verso i terzi esterni al negozio.

Diligenza del mandatario (art. 1710 c.c.) (che a sua volta fa riferimento all’articolo 1176 c.c.): Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

Il sostituto del mandatario (art. 1717 c.c.)

Sostituto del mandatario: Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita. Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta. Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto. Il mandate può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

L’amministratore è quindi insostituibile durante il mandato per determinati affari e funzioni a lui affidate, se il mandante non autorizza né vieta la sostituzione come e fra chi, in caso di sostituzione , si producono gli effetti dell’esecuzione del mandato.

Quindi il mandate deve autorizzare la sostituzione del mandatario.

Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato (art. 1719 c.c.)

Il condominio deve fornire i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.

Cause di estinzione (art. 1722 c.c.) e revocabilità del mandato e del mandato oneroso. (art. 1723 c.c. , art. 1725 c.c.)

Il mandato si estingue per scadenza del termine o per il compimento. Da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito; per revoca da parte del mandante; per rinunzi, per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.

Il mandante può revocare il mandato sempre secondo le condizioni di contratto che potrebbe essere irrevocabile fino alla sua scadenza, se vi è una giusta causa, in caso contrario il mandatario può domandare il risarcimento dei danni. Non si estingue in caso di morte del mandante che in questo nostro caso è il condominio.

In risarcimento dei danni nel caso di Condominio (Mandate) ed Amministratore (Mandatario) è considerato se il condominio revoca il mandatario nel corso della durata del mandato.